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国一到四家庭住房（合称为“独栋住房”）贷款总额，发展到2001年的1

600亿美元、占和2006年的6　000亿美元、占20％（Inside　Mortgage　Finance；

2007）。次贷最早出现在20世纪80年代中期，规模一直很小，直到2001年，次贷才开始在美

国飞速发展。新增贷款额从2001年的1　200亿美元增加到2006年的6

000亿美元，年均增速38％。截至2007年上半年，美国次贷余额为万亿美元，在住房贷款市

场的份额从2001年的增加到15％（见图1…3）。　图1…3

2001～2007年美国次贷新增贷款及增长率　资料来源：FDIC。

正如美联储主席伯南克所指出，“太多的贷款既不负责也不谨慎。”一些次级抵押贷款的条款

允许购房者和投资者超出其能力购买住房，而且往往很少或根本没有资本金。此外，“不公平

的或欺骗性的贷款，使一些借款人在无知中进行了借贷。”独立的住房贷款公司向银行的收费

往往与借款人支付的贷款利息和其他费用相挂钩。这存在着严重的机制问题。

2005年下半年开始，出现了放贷标准的明显下降，大量次级贷款的贷款—估值比极高，甚至还

接受缺乏充分资信证明文件或具有高债务—收入比的借款申请。在2006年，近40％的高利率住

房贷款涉及背驮式贷款或再次按揭。放贷标准的降低基本上都发生在联邦银行监管规定的范

围之外。目前，全部房贷中约60％和高价房贷中约45％经住房贷款经纪商发放，这些经纪商根

本不在联邦银行监管机构的监管范围内。另外，一些房贷产品约定贷款经纪商在一定条件下

必须回购其经手发放的贷款，但实际上经纪商并没有足够资金。独立的住房贷款公司也将几

乎所有的住房贷款销售给其他金融机构。可想而知，在这种发放贷款—销售贷款的模式下，放

贷标准的下降是不可避免的。

信息披露的严重不充分，使房贷机构得以在脱离消费者监督的条件下大量发放高价贷款。根

据《1994年业主权益保护法》（HOEPA），规定类型的房贷如果收取超过特定水平的利息或费

用时，贷款机构必须向借款人披露更多的信息。具体的执行规则由美联储发布的Regulation

Z规定：如果第一留置权贷款或高级留置权贷款的年费率超过相同期限国债8个或10个百分点

时，就属于受HOEPA保护的贷款。但需注意的是，这与高价贷款相对应的3个和5个百分点的规

定还有一个很大的空间，使得很多高价贷款不能得到HOEPA的保护。由于贷款条款的灵活性并

与其价格相关，借款人如果不能得到足够的信息披露，很好地理解、谈判并选择相应的产品

条款，就可能得不到最好的价格和最适合的贷款条件，并忽视可能的提前还款罚金、可调整

的利率、负摊销（negative　amortization）和气球式还款（balloon

payments），为将来违约的可能埋下隐患（见表1…3）。有的产品在还贷头几年的本金偿还也

很少甚至不需要偿还。这将使一段时间后付款压力突然猛增，从而造成违约率突升。尽管相

关监管部门曾一再要求改善次贷的信息披露，但收效甚微。　表1…3

2006年HMDA报告的住房贷款分类情况　住房及贷款类型 申请提交数量 贷款发放数

高利差贷款数 占比（％）　独栋住房（非商用）　第一居所且自建住房　普通，第一留置权

17　407　238 8　505　231 2　407　748 普通，高级留置权 5　286

903 2　815　579 951　186 政府支持，第一留置权 711　265 494　808

10　313 政府支持，高级留置权 5　811 2　555 1　060 4　非第一居所

普通，第一留置权 2　331　341 1　361　749 394　600 其他

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