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富爸爸的基础财务知识

财务知识第一课:一样东西到底是资产还是负债,是由当时的现金流向决定的。换句话说, 即使你的不动产经纪人认为它是资产,也并不意味着它真的就是资产。 下图是资产的现金流向图。富爸爸是这样给资产下定义的:能把钱放入你口袋里的东西就是 资产。 下图则是一张负债的现金流向图。富爸爸同样也给负债下了一个定义:从你口袋里拿走钱的 东西就是负债。

一个疑点

富爸爸曾对我说过:“人们之所以会产生疑惑,是因为当前通行的会计方法使我们把资产和 负债都列于资产的名下。”然后,他画了一张图对这句话作了一番解释,接着说:“这就是人们 产生疑惑的原因。”

他说:“根据图上显示,我们可以得知,为得到一份价值10 万美元的不动产,某人预付2 万元 现金,并取得8 万元的房屋抵押贷款。你如何判定这栋房子是资产还是负债?是不是因为它被列于 资产项下,我们就可以把它叫作资产呢?”

答案当然是否定的。如果你想得到真正的答案,就要求助于损益表。 接着,富爸爸又画了一幅图,说:“通过这幅图,我们可以判定这所房子的确是负债,因为 这个人在这所房子上只有支出,而没有获得任何的收入。”

把负债转化为资产

接着富爸爸在图上加了一行字,然后说道:“出租不动产收入和出租不动产净收入之间,其 关键区别就在这个‘净’字上。财务报表上这样一个变动就把房子由负债转化成了资产。” 理解了这一概念之后,富爸爸又增加了一些数据,以便我明白得更透彻:“假设和房子有关

的所有支出,包括抵押贷款、不动产税、保险费、水电费以及维修保养费总计为100O 美元,你的 租户每月支付你1200 美元的房租,那么你现在每月就有200 美元的净出租财产收入。这就是资产,因为这所房子正不断地往你的钱包里送钱。如果你的支出保持不变,月租金只收到8O0 元,你就会 损失20O 美元,这时资产就变成了负债。因此,即使你有出租财产收入,你所认为的资产也依然可 能是债务。也许有人会问,如果将来我把这所房子高价出售,它是否会成为资产,这种情况可能 会出现,但只会发生在将来的某个时候。其实不像人们普遍认为的那样,房价偶尔也会下跌。有 句话说得好“小鸡还没有孵出之前是不能算数的”,这才是理财投资的明智之举。

政府修改法规

毫不夸张地说,自从1986 年的《税制改革法案》出台以来,不动产行业已经损失了几亿。如 此多的投机商们损失惨重,因为他们愿意出高价购买不动产,并且他们错误地认为地价会一直上 涨;即使不这样,政府也会对他们的被动不动产损失进行税收减免。换句话说,他们认为,政府 会缩减出租财产收入和出租财产支出之间的差距。然而事实正像他们所看到的那样,有人把法规 给修改了。税法修改后,股票市场下跌,银行储蓄和贷款被搅乱。1987年到1995 年期间,财富发 生了巨大的转移。资产从位于S 象限的人群,即高收入职业者,如医生、律师、会计师、工程师以 及建筑师等人群流向了I 象限的投资者。只是一次税法的修改,就造成了数以万计的人离开不动产 市场,转而进入股票市场等证券资产市场。财富从一个象限的转移到另一个象限有可能很快再次 发生吗?会是证券资产代替不动产吗?只有时间才能告诉你答案,然而历史常常会重演。当历史 重演的时候,就会有一些人损失,另一些人则会受益。

如今,在澳大利亚,政府法律仍旧允许投资者“消极地”对不动产进行投资。也就是说,政 府鼓励投资者在他们的不动产出租上损失一点钱,而投资者由此得到的好处是,有可能获得政府 给予的税收减免权。美国直到1986 年也在使用这样的税收政策。当我在澳大利亚谈及投资的时候,我提醒他们政府有可能会修改法律,就像美国政府所做的那样,当时反对这个观点的声音不绝于 耳。每当听到一些诸如“政府不会修改法律”的舆论,我只能摇头。他们只是没看到法律更改后,美国数以万计的投资者的痛苦,我有几个朋友当时不得不宣告破产。他们为之辛苦奋斗了几年甚 至几十年才获得的财富,也随之付诸

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